열반스쿨 중급반 오프닝 강의 후기

잔쟈니 튜터님의 오프닝 강의를 둘었는데 핵심 질의 응답으로 되어 있어 더 많이 도움이 되었다.

 

 

보고 들은 점

 

Q1 앞마당 늘려갈 때 투자 가능한 범위들의 단지만 진행해도 되는지…? (단지 임장)

매임할 때 투자를 위한 매임을 할 때 매매 조건별로 상세히 따져 진행하는 게 맞는지? (매임 임장)

 

지역 전체를 임장하는 이유 - 가치를 파악하기 위해

코스톨라니의 산책하는 강아지 그림은 실물 경제에서 가격은 가치보다 비쌀 수도 쌀 수 있다.

투자 시장에 참여하는 사람들의 심리를 잘 파악할 수 있다. (부동산 가치는 정해져 있음)

 

아파트의 가치에 비해 가격을 싸기도 비싸기도 합니다. 투자금은 벌어지기도 적게 들기도 합니다.

 

가격 투자금이 조금만 바뀌어도 내 앞마당의 효용성은 리셋됩니다.

가격 바뀔 때마다 또 다시 임장하고, 앞마당을 만들수는 없습니다.

 

매물 임방을 하는 이유 - 가치와 선호도를 파악하기 위해

부동산은 개별성이 강하기 때문에 외관만 보고서는 파악할 수 없기 때문에 가치에 대한 판단이 미리 있어야 합니다.

 

Q2 마음에 드는 매물은 이미 비싸고 기회를 오래 주는 제 종잣돈에 맞는 단지들을 매임해야 하는지, 급매를  찾는지?

사람들이 안 좋아하는 단지인지 기회를 오래 주는 단지는 편견일 수 있다는 것을 참고해야 합니다.

내 눈에 덜 좋아 보여도, 충분히 가치 있고 가격도 싸다면 시기와 분위기 상관 없이 내일이라도 매수해야 합니다.

5천에서 1억 더 드는 단지를 보면 좋지만 실질적으로 투자 범위에 가까운 단지들의 주 타겟층은 형재 내 투자금의 0~20% 사이입니다.

 

Q3 투자시 취득세, 중개 수수료 등을 제외하고 어느 수준의 금액까지 설정해야 할지 감이 안 잡힐 때?

투자 물건을 좁혀가는 프로세스

@ 1차 선별

시세 트레킹(전수조사) 전세 세팅 용이한 곳

저평가 되어 있는지 내 투자금 후보 물건 1차 선별(약 10개~30개)

내 투자금 + 20% 정도

전고점 넘은 매물은 주의!!

@ 2차 선별

환금성이 중요하고 선호대, 세대수, 나홀로는 소거

전고점 너무 낮은 것도 탈락

@ 3차 선별 

매물 임장( 2개 이하)

2차 선별 단지들 중 좋은 것부터 순서대로 매물 임장

가격과 상황, 수리 여부, 전세 셋팅 용이

매물 코칭 후 선택

 

Q4 자산 재배치

매도를 위해서는 내 집의 경쟁력을 옾이는 건 중요합니다.

일단 집을 좀 보여준 후 구조에 대한 사람들의 피드백을 부사님께 여쭤본 후

세탁실 배관은 살아 있는지 가벽을 세워 복구할 수 있는 수준이고

세탁실 철거에 대한 사람들의 불호가 강하다면 가벽 세우는 것도 고려해야 합니다.

 

 

세상에서 가장 위험한 사람이 돈 들고 마음 급한 초보

1단계 - 자산 재배치 방향성 설정( 가족 협의 )

2단걔 - 앞마당 만들기 ( 매물 임장까지 제대로, 최소 3~5개)

3단계 - 실거주 집 매도 내놓기 ( 팔릴 수 있는 정도의 시세)

            동시에 집 팔리면 매수할 수 투자 물건 좁혀가기

4단계 - 투자해도 좋겠다는 확신이 드는 단지를 3~5개 정도 선별하면 매도 더 적극적으로( 필요하다면 급매 가격)

 

Q5 워킹맘 업무가 많은 직장인이 어떻게 투자 공부를 해야 하는지?

가장 우선 순위로 삼아야 하는 것

최대한 통 시간을 확보하는 것 (1~2시간)

강의 임보 임장 독서 투자 순서대로 환경 안에서 익숙해 지는 것입니다.

ex) 아이들과 일찍 자고 새벽에 일어나 임보 쓰기

 

 

깨달은 점 

앞마당의 이유와 본질에 대해 다시 한번 깨달을 수 있었다. 기온과 날씨의 악영향으로 체력이 고갈되어 이렇게까지 봐야 한나?

싶은 마음이 들기도 했지만 이렇게 이유에 대해 들으니 앞으로도 더 가치와 선호도에 집중해서 꼼꼼하게 만들어둬야겠다는 

생각을 했다. 투자 물건 찾는 프로세스도 실제에 적용할 수 있어 도움이 많이 되었다. 전세가의 상승 여력을 생각하여 투자금의

20% 더 되는 것도 봐야한다는 것도 인상적이었다. 역시 비교 평가는 기본임을 알고 열심히 붙여보고 실제 투자 전에는 매물 코칭도

꼭 받아서 실수를 줄여야겠다. 독강임투는 진리~!! 이번 열중반 신청한 이유도 독서를 좀 더 집중해서 하고 책근육을 쌓아 마인드셋을

강화하기 위해서다. 나의 현재 여건을 탓하지 말고 실행하는 것! 시간을 확보하고 꾸준히 목표를 향해 한 걸음 한 걸음씩 나아가야겠다.

 

 

 

적용점

1. 앞마당 만들기

2. 시세트레킹하기

3. 독강임투하기

4. 투자 공부 시간 확보하기 (매일 2시간 이상~)

5. 투자 전 매물 코칭 꼭 받기