권유디님의 보너스 강의 후기 - 울산을 통해 본 지방의 미래

울산은 오픈북이다. 정답지라 다른 지방을 이해하는데도 도움이 된다.

 

지방은 어디부터 봐야할지  기준은?

신도시 느낌 중시한다는데 명확한 기준이 아니라서 헛갈린다.

 

★ 목표

 

1. 울산을 통해 지방 부동산의 흐름을 파악하고 내 투자 우선순위를 설정할 수 있다.

2. 지방 투자 마지노선을 안다.

 

창원은 중소도시 중에 100만 인구를 가지고 있다.

서울 울산을 제외한 모든 지방도시는 매매가가 하락 흐름을 가지고 있다.

 

전세가에 가장 영향을 주는 요인은 공급 물량이다.

공급물량 감소 >> 전세물량 감소 >> 전세가 상승 >> 매매가 상승

심플합니다.

남구가 왜 인구가 많지? 의아심을 가져야 한다.

직장 학군(옥동)상권 환경 갖추고 있다. (석유화학 단지 SK 이노베이션, 현대..등등)

백화점 - 소비 구매력.

중구 - 혁신도시 물리적 위치의 중요도. 중소도시 신도시보다 랜드마크는 구도심 신축이다.

동구 - 택지 (지웰자이) 현대자동차(북구) 현대중공업. 현대백화점. 울산대학병원.

북구 - 송정신도시 매곡지구

 

학군 - 학업 성취도 비교

96% 학성중 특목고 15명 서광아파트 구축이어도 매가 높음.

학군지가 아니면 구축 아파트는 보수적으로 접근

 

학군지에서도 가장 선호하는 초등학교/ 중학교 배정되는 단지를 우선순위로 선택.

중소도시는 포항 창원 외에는 환경을 중점적으로 봐야 한다.

 

구축(2013년도)이어도 연식이 아니라 겉으로 보이는 부분 웅장한 느낌 깨끗하다 살고 싶다는 느낌은 신축으로 본다.

 

학군 VS 직주근접

지방은 직주 근접이 중요하지 않다.

강력한 일자리는  사람들을 울산 내에 정착시킬 수 있는 충분한 요인.

그러나 출퇴근시 교통체증이 적으므로 직장이 울산 내 거주지 선책의 주요 요인으로 작용 X(끝~끝 40분 이내)

일자리 접근성보다 중요한 것은 학군지

 

학군 VS 직주근접 VS 신축택지

시세 차익을 보면 학군지 6.9억, 직주근접 9천만, 신축택지 2.7억이 난 것으로 보아

울산은 학군 신도시 느낌 환경 연식을 기준으로 선택하면 된다.

 

울산 생활권별 랜드마크 아파트 시세 정리

 

가격

지역의 가치와 무관하게 상승흐름 진행.

투자 접근

가치가 좋은 단지부터 덜 좋은 단지 순서대로 내려오면서 투자 접근 >> 투자 범위에 들어오는 단지를 찾아도

이 투자금으로 더 좋은 가치의 단지가 있을까?

 

학군지 + 신축(문수로차 아이파크 2단지)

신축택지 + 신축(약사더삽)

신축택지 + 신축(반도유보라아이파크)

신축(북산아이파크)

신도시 택지 신축을 더 선호한다는 것을 알 수 있다.

중소도시인 청주는 복대동 선호. 준신축보다 완전 외곽에 있는 신도시가 높은 매매가. 

지방에서 학군지가 아닌 경우 위치보다 신도시 느낌 환경이 더 가치있는 요소. 같은 신도시는 물리적으로 중심 선호.

 

★ 사면 안 되는 곳

데이터보다 눈으로 보는 게 중요하다. 문주가 있냐? 없냐? 사람들이 살고 싶냐? 

학원가, 상권이 몰려 있어 구축이어도 매매가가 오를 수 있다.

중심 구축 아파트보다 외곽 준신축이 중심 구축 아파트와 비슷한 흐름을 가지고 간다.(택지)

편견을 갖지 말고 투자 대상으로 볼 수 있어야 한다. 

1기 신도시 느낌을 조심해야 한다. 지방 사람들은 위치가 안 좋고 연식이 오래되면 좋아하지 않는다.

문주의 유무 반드시 확인~!! 

 

투자 우선 순위

1. 학군지 + 신축

2. 신도시 느낌 + 신축

3. 1등 학군지 선호하는 구축

4. 신축

5. 지역의 중간 이상 입지 선호하는 구축

6. 그 외 투자X

 

입지가 뛰어나지 않더라도 그 지역에서 인기있는 아파트는 상승한다.

 

낡지 않은 아파트가 모여 있는 모습은 

생각보다 훨씬 중요한 요소다.

 

구축 아파트라도 입지와 환경이 좋다면 외곽 신축보다 더 빨리(많이) 상승할 수 있다.

 

 

지방은 비슷한 사이클을 가지고 있음을 알았고 울산 시장이 다른 곳의 미래라고 하셔서

오늘 배운 내용들 임장지에 잘 적용해 봐야겠고 지투 실전에 와서 더욱 더 많이 배워야겠다.

 

어떤 어려움이 있든지 중요하지 않다.

포기하지만 않으면 된다!고 말씀해 주셔서 재능이 없고 힘든 상황에 있지만

포기하지 않고 꾸준히 해나가야겠다.

 

나를 과소평가하지 말고 훨씬 가능성이 많고 멀리 갈 수 있는 나라는 것 항상 잊지 말고

 

나에 대한 확신을 가져야겠다. 

 

나는 해내는 사람~!

 

저희의 내집마련과 행복한 노후를 위해 추석 연휴에도 보너스 강의해 주신

 

권유디 튜터님 진심으로 감사드립니다.