서초구 임장 보고서

 

 

전국에서 가장 집값 상승폭이 높은 강남 3구(강남, 송파, 서초)중의 하나로 동쪽으로 강남구, 서쪽으로 관악구와 동작구, 남쪽으로 성남 수정구와 과천시, 북쪽으로 한강을 끼고 용산구와 접해 있음.

 

 

 

전체 인구수는 40만 8,576명 - S 등급

 

직장 종사자 수 : S등급 487,976명 - S등급

★ 특이할만한 점은 양재동이 현대 자동차가 있어 고액 연봉자가 가장 많다는 것! 강남역 주변 삼성과 함께 양대 산맥을 이룸.

 

 

 

 

 

 

강남역 : 26분 / 여의도 : 25분 / 시청역: 1시간 - S등급

지차철 총 6개 노선: 2호선,3호선,4호선,7호선,9호선,신분당선이 있어 교통 입지가 매우 우수하고 업무 지구로의 이동이 편리함.

고속터미널과 남부터미널이 있어 지방 이동이 편리하고 경부 고속도록가 인접해 있어 외곽 도록 진입이 용이함.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 반포 생활권 : 최고가를 갱신한 원베일리, 아크로리버파크, 반포 주공 1단지 등 아파트들이 있음. 국내, 세계 매출 1위를 기록한 신세계 백화점 강남점이 있고 반포 한강 공원이 있어 쾌적하고 한강 뷰를 자랑함. 최대 학원가 밀집되어 있어 아이 키우기도 좋음. 강남 고속 터미널이 있고 경부 고속 도로가 인접해 있어 외곽 진입 용이함. 서울 성모 병원이 있음.

 

2 서초 생활권 :  강남역 주변 대형 상권이 있고 교대, 법원, 예술의 전당 등이 위치해 있어 문화 생활하기 좋음. 남부터미널이 있어 지방 이동 수월. 

 

3. 방배 생활권:  소규모 아파트, 단독 주택, 연립 주택이 섞여 있음. 도로를 가운데 두고 한쪽은 유흥 상권이 눈에 띔. 병원들이 많아 노인 인구가 많아 보임. 반포동과 근접해 있는 서래 마을은 프랑스인들이 많이 거주하는 고급 주택가가 자리잡고 있음. 

 

4. 양재 생활권 :  양재 IC가 있고 코스트코, 이마트, 하나로 마트가 있음. 현대 자동차 기업이 들어서 있음. 양재 꽃시장, 우면산과 양재천을 끼고 있음. 

그린벨트를 해제하면서 서리풀 지구인 서초구 원지동, 신원동, 염곡동, 내곡동, 우면동 일대의 67만 평의 규모가 개발될 예정임.

 

서초구의 상권 분포를 확인하면 논현역에서 반포 사이, 서초에서 교대 사이, 교대역 순으로 상권이 활발함을 확인할 수 있음.

 

 

A등급

1위 서문 중학교 95%  

2위 원촌 중학교 94%

 

학원가는 1위 반포동 160개, 2위 서초동 46개로 반포동이 압도적으로 우수함.

학원가에 둘러싸여 있는 미도 아파트가 재건축 되면 입지 상승 효과가 있어 보임.

 

 

 

  S등급  : 신세계백화점, 뉴코아 백화점, 성모병원, 킴스클럽 한강 공원 등 인접.

신세계 백화점 강남점

 

 

뉴코아아울렛 강남점

킴스클럽 강남점

서울 성모 병원

 

 

S등급 : 반포 잠원동 쪽은 메이플 자이 이후 몇 년 동안 공급량 부족으로 아파트값 상승 가능성 보임.

2025년 6월 : 잠원동 메이플자이 3307세대

2026년 방배동 3064세대

2027년 방배동 707세대

 

 

 

 

 

 

★ 개발 호재

 

1. 반포동 아파트 재건축 (반포 주공, 삼호 가든)

2.방배동 아파트 재건축(신삼호, 신동아, 삼익, 경남)

3.방배동 빌라, 주택 재건축

4. 잠둰동 아파트 재건축(우성, 한양, 대림)

5. 서초동 아파트 재건축(신동아, 진흥)

6.양재동 가로 주택 정비 사업.

 

 

★ 반포동 대장 단지 원베일리와 서초동 대장 단지인 서초 그랑자이 수익률 분석

 

 

 

 

 

 

 

저평가: 앞으로 몇 년간 공급량 부족으로 상승 여력 충분하나 올해 6월 메이플 자이 입주로 매매가도 약간 하락, 전세가도 많이

            하락한 상태지만 저점으로 떨어지기는 어렵다고 판단되고 보합이 유지될 거 같다고 판단 됨. 

환금성: 최고의 입지와 최고가를 갱신한 아파트로 수요 충분하며 토지거래 허가 구역에서 제외된 이유도 커서 거래가 활발함.

수익률:  고점에 매수시 0% 저점에 매수시 138%지만 저점이 오기는 힘들 거라는 판단.

원금보존: 입지 독점성과 미래 가치가 뛰어난 곳이라 원금 보존 가능하다고 예상함.

리스크: 하락장에서도 보합 상태로 리스크 적다고 판단되나 갭이 많이 큼.

 

 

저평가:  시세대로 반영됨.  공급 물량 부족으로 상승 여력 충분함.

환금성: 교통, 직장, 학군 등 뛰어난 입지, 신축이라 거래량 원활해 보임.

수익률: 고점 매수시 2%로 저조하나 저점 매수시 44%고 점차 상승할 것이라고 판단 됨. 

원금보존:  입지 독점성이 있어 오래 투자한다면 원금 보존 가능하다고 판단 됨.

리스크: 주변 공급 물량 부족으로 하락장에서도 상승 여력이 있어 리스크 적다고 판단 됨.

 

★총평

 

우리 나라 최고의 아파트 단지가 있는 서초구로서 모든 사람들이 가고 싶어 하는 최상급지임.

모든 것이 잘 갖추어져 있어 살기 편하고 길도 정리가 잘 되어 있어 쾌적했음.

반포동과 서초동 대장 단지를 비교해 봤는데 둘 다 좋은 입지 요소를 모두 갖추고 있는 곳이었음. 서초 그랑자이는 삼성과 현대라는

큰 업무 지구가 있고 대치동과도 가깝고 남부터미널을 이용할 수 있는 이점이 많은 좋은 곳임에도 불구하고 한강 뷰와 공원이라는 도심 속의

자연 환경과 편리한 편의 시설이 근접해 있고 특히 비교할 수 없는 학군이 우위에 있어 아이들 교육하기에도 최적화 되어 있는 최상급지로

넘사벽일 수 밖에 없는 반포 아파트의 가치를 알게 되었음. 이런 좋은 입지를 몇 십년 전에 아니 단 10년 전에만 알아 볼 수 있는 안목을 키워야겠다는 생각을 하게 되었고 그럼 지금 이런 아파트와 비슷한 입지 요소를 갖추었지만 저 평가 되어 있는 곳은 어디일까? 생각해 보는 기회였음. 

 

 

 

 

1 . 반포동

 

2. 서초동

 

 

 

3. 방배동

 

 

4. 양재동 우면동