토허제 묶였어도…강남권 재건축 단지엔 매수세 몰린다

서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구가 토지거래허가구역으로 묶이면서, 지난 한 달간 이 지역의 아파트 거래량이 급감하고 집값 상승세도 크게 둔화된 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 토지거래허가제가 해제됐던 2월 13일부터 3월 23일까지 강남구에서는 1186건의 거래가 이뤄졌으나, 규제가 다시 적용된 3월 24일부터 4월 24일까지는 34건으로 급감했다. 서초구는 같은 기간 662건에서 3건, 송파구는 1309건에서 31건, 용산구는 343건에서 5건으로 거래량이 크게 줄었다.

이와 함께 집값 상승률도 눈에 띄게 둔화됐다. 한국부동산원 자료에 따르면 토지거래허가제 재지정 전 4주와 후 4주를 비교했을 때, 강남구는 2.42%에서 0.70%, 서초구는 2.10%에서 0.61%, 송파구는 2.19%에서 0.71%, 용산구는 0.84%에서 0.60%로 상승률이 절반 이하로 떨어졌다.

하지만 거래가 끊긴 가운데서도 압구정 등 강남권 재건축 단지에는 여전히 매수세가 몰리고 있다. ‘은마’, ‘대치우성1차’, ‘신현대’, ‘잠실주공5단지’ 등 주요 재건축 추진 단지에서는 신고가 거래가 속출했다. 특히 압구정 한양1차는 지난 4월 12일 전용면적 78㎡가 60억원에 거래되며 한 달 전보다 12억5000만원이 오른 가격에 손바뀜됐다. 압구정 한양4차 역시 전용 208㎡가 85억원에 거래돼 직전 신고가를 뛰어넘었다. 강남권 재건축은 희소성과 미래 가치로 인해 '똘똘한 한 채'를 원하는 수요층의 선택을 받고 있으며, 지방 투자자들의 관심도 여전하다는 게 현지 중개업소들의 전언이다.

이러한 재건축 선호 현상은 강남 외 지역에서도 확산되고 있다. 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 다른 지역에서 일반 아파트 가격이 상승하는 '풍선 효과'는 뚜렷하게 나타나지 않았지만, 대신 목동·여의도·성수 등 기존부터 재건축 기대감이 높았던 지역의 단지들에 투자 수요가 몰리고 있다. 예를 들어 양천구 목동신시가지 14단지, 11단지, 1단지, 5단지 등은 지난달 24일 이후 매매 건수가 급증해 서울에서 가장 많이 거래된 단지 10위권에 올랐고, 같은 기간 양천구에서만 70건의 신고가 거래가 이뤄졌다. 여의도의 '시범', '삼부', '대교' 등 재건축 단지가 밀집한 지역에서도 20건의 신고가 거래가 발생했다.

이처럼 강남권 전체가 규제 대상이 되면서, 상대적으로 대안이 없어진 상황에서 핵심 재건축 단지로 수요가 쏠리고 있는 것이다. 전문가들은 이러한 흐름이 오히려 정책이 의도한 투자 과열 억제와는 반대되는 결과로 이어질 수 있다고 지적한다. 서울시가 지난 2월 재건축 단지를 계속 허가구역으로 유지한 이유도 바로 이 같은 과열 우려 때문이었다. 하지만 지금은 오히려 재건축 단지가 가장 확실한 투자처로 인식되며 시장의 관심을 다시 끌어모으고 있는 실정이다.